Invertir en ladrillos sigue siendo una de las opciones más elegidas por los argentinos que buscan resguardar sus ahorros o generar ingresos pasivos. Pero antes de lanzarte a comprar para alquilar, es fundamental saber si realmente vale la pena desde lo financiero. ¿Cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria real de una propiedad en alquiler? En este artículo te lo explicamos paso a paso y con ejemplos concretos.
¿Qué significa rentabilidad real?
La rentabilidad real es el porcentaje que ganás cada año por alquilar una propiedad, teniendo en cuenta todos los ingresos y todos los gastos asociados. A diferencia de la rentabilidad bruta (que solo contempla el ingreso anual de alquiler sobre el valor de compra), la rentabilidad real descuenta impuestos, mantenimiento, vacancia y otros costos.
En otras palabras, la rentabilidad real te muestra si tu inversión en propiedades realmente está rindiendo como esperás.
Fórmula para calcularla paso a paso
- Ingreso anual por alquiler: Multiplicá el alquiler mensual por 12.
- Restá los gastos anuales: impuestos, expensas (si las paga el propietario), mantenimiento, seguros, comisiones, vacancia, etc.
- Calculá el ingreso neto anual: Ingreso bruto – gastos.
- Dividí el ingreso neto anual por el valor total de compra de la propiedad (incluyendo escritura y comisiones).
- Multiplicá el resultado por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad inmobiliaria real.
Fórmula:
Rentabilidad real (%) = (Ingreso neto anual / Inversión total) x 100
Gastos a tener en cuenta
Para evitar sobreestimar la rentabilidad, es clave contemplar todos los gastos reales. Algunos de los más frecuentes son:
- Impuestos municipales y provinciales: ABL, ARBA, etc.
- Mantenimiento: arreglos, pintura, reparaciones periódicas.
- Vacancia: meses en que la propiedad no está alquilada.
- Honorarios de administración o gestión, si tercerizás el manejo.
- Seguros: contra incendios, responsabilidad civil.
- Comisiones de ingreso: si usás inmobiliaria para conseguir inquilinos.
Estimar un 15% anual del valor del alquiler para cubrir estos gastos es una referencia más realista, ya que con un solo mes de vacancia y algunos arreglos menores, ese porcentaje puede superarse fácilmente.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que comprás un departamento en zona norte del GBA:
- Precio de compra: USD 80.000
- Gastos de escritura y comisiones: USD 6.500
- Inversión total: USD 86.500
- Alquiler mensual: $500.000
- Tipo de cambio: $1.200 por dólar
Paso 1: Ingreso anual por alquiler
$500.000 x 12 = $6.000.000
Paso 2: Estimación de gastos
- Un mes de alquiler por comisión inmobiliaria: $500.000
- 5% mensual por administración: $500.000 x 0,05 x 12 = $300.000
- Otros gastos estimados (impuestos, mantenimiento, vacancia, etc.): 15% de $6.000.000 = $900.000
Total de gastos anuales: $1.700.000
Paso 3: Ingreso neto anual
$6.000.000 – $1.700.000 = $4.300.000
Paso 4: Pasamos el ingreso neto anual a dólares
$4.300.000 / 1.200 = USD 3.583
Paso 5: Calculamos la rentabilidad real
(3.583 / 86.500) x 100 = 4,14% anual
¿Qué se considera una buena rentabilidad hoy en Argentina?
En el contexto actual, una rentabilidad inmobiliaria del 3% al 5% anual en dólares se considera aceptable si se trata de una zona con buena demanda y potencial de revalorización. En propiedades más económicas o con uso turístico (como alquileres temporarios), se puede alcanzar entre 6% y 8%, aunque con mayor esfuerzo de gestión.
Más allá del número, lo importante es entender que comprar para alquilar es una inversión en propiedades a largo plazo. El beneficio no solo está en el ingreso mensual, sino también en la posible apreciación del inmueble.
Conclusión
Antes de lanzarte a comprar para alquilar, asegurate de hacer bien los números. No te quedes solo con el alquiler mensual: analizá la rentabilidad inmobiliaria real y proyectá los posibles escenarios. Si querés que analicemos juntos una propiedad que te interesa, escribinos y te ayudamos sin compromiso. Invertir con información es invertir mejor.
Mi nombre es Ariel Castilla y hace más de 15 años me dedico a ayudar a las personas a lograr sus sueños.
Mi inmobiliaria está ubicada en Béccar, partido de San Isidro. Y mi área de influencia es principalmente en el partido de San Isidro, San Fernando, Tigre y Vicente López.
Mi misión es que los que nos eligen logren vender o comprar su casa sin estrés y que recuerden todo el proceso inmobiliario con la felicidad de haber logrado su objetivo.
Si Necesitas ayuda no dudes en mandarme un whatsapp al 1160353409 o completá el siguiente formulario.
