Boleto de compraventa de inmueble para imprimir

Acá vas a poder sacarte las dudas más comunes sobre el boleto de compraventa de inmueble y descargar un modelo para imprimir.

Para qué sirve un boleto de compraventa

El boleto de compraventa de inmueble es un documento legal muy importante en Argentina que sirve para formalizar la venta de un inmueble entre dos partes.

En esencia, este documento representa un contrato de compromiso de venta entre el vendedor y el comprador del inmueble.

Establece las condiciones de la venta, incluyendo el precio, la forma de pago, las obligaciones del vendedor y del comprador, y cualquier otra condición que hayan acordado las partes.

Una vez firmado, tanto el vendedor como el comprador están comprometidos a cumplir con los términos del acuerdo.

A partir de ese momento se inicia el proceso de transferencia de la propiedad del inmueble. Esto incluye los trámites ante la escribanía, el registro de la propiedad y el pago de impuestos.

¿Tiene validez un boleto de compraventa sin escribano?

Un boleto de compraventa de inmueble puede tener validez legal sin la presencia de un escribano público, pero es muy recomendable contar con su intervención.

El boleto de compraventa es un documento privado. Por eso las partes no necesitan realmente la intervención de nadie. La presencia de un escribano sirve para certificar la firma de las partes. Ante un conflicto legal, si las firmas no están certificadas ante escribano, la resolución se puede demorar, por ejemplo, porque alguna de las partes desconoce su firma.

En cambio, si se firma ante escribano, nadie podrá desconocer su firma, ya que todo documento firmado ante escribano no admite prueba en contrario.

En conclusión, lo ideal es certificar las firmas del boleto ante escribano, pero si no se hace, el documento igualmente es totalmente válido.

¿Qué pasa si se firma un boleto de compraventa de inmueble y fallece una de las partes?

Si se firma un boleto de compraventa de inmueble en Argentina y fallece una de las partes, el contrato sigue siendo válido y se puede escriturar el inmueble a favor del comprador o de sus herederos.

Sin embargo, para hacerlo hay que tramitar la sucesión del fallecido. Esto implica obtener un documento que confirme el derecho a administrar el patrimonio del fallecido y pagar los impuestos correspondientes.

De hecho, hay una cláusula que se suele poner en todos los boletos donde se establece cuáles son los pasos a seguir en caso de muerte de una de las partes.

Si el vendedor está inhibido, ¿igual se puede firmar boleto?

La respuesta simple es que sí. Pero hay que tener en cuenta que se asume un riesgo importante que no se recomienda. Lo ideal es esperar a que el vendedor levante esa inhibición y, una vez hecho eso y con los informes limpios, firmar boleto o directamente escriturar. El problema puede ser lo que tarde en levantarse esa inhibición.

Según los motivos por los que el vendedor fue inhibido, el levantamiento puede tardar varios meses y hasta años. En estos casos, si el comprador necesita la posesión ya, puede firmar un boleto con posesión entregando el 50 o 60 % del dinero y esperar el levantamiento de la inhibición para escriturar. Deberá asumir el riesgo de que tal vez la inhibición no se levante y terminar en un juicio de escrituración largo, engorroso y caro.

Por todo esto, mi consejo profesional es no firmar boleto si el vendedor está inhibido.

Boleto de compraventa con pago total del inmueble

¿Cuáles son los riesgos?

Es muy común en las construcciones de pozo firmar un boleto de compraventa con el pago total del inmueble antes de la entrega de la unidad. Sin embargo, esto puede traer ciertos riesgos para el comprador, así que es importante conocerlos.

El principal riesgo es que el comprador entrega su dinero a la constructora antes de que la obra esté terminada y la propiedad pueda escriturarse.

Si la constructora no cumple con su obligación de entregar la propiedad en tiempo y forma, el comprador podría perder su dinero y tener que recurrir a acciones legales para recuperarlo.

Otro riesgo es que la constructora tenga problemas financieros o legales que afecten el desarrollo de la obra o la entrega de la propiedad. En estos casos, el comprador podría verse afectado por retrasos en la entrega o incluso por la cancelación del proyecto.

Para evitar estos riesgos, es importante investigar con cuidado la reputación y la solidez financiera de la constructora antes de firmar cualquier contrato de compraventa. Conviene consultar con abogados especializados en derecho inmobiliario y leer con atención las condiciones del contrato antes de firmarlo.

¿Cuáles son los beneficios?

Es cierto que muchos compradores de unidades en construcciones de pozo asumen el riesgo. Firman el boleto de compraventa con el pago total del inmueble porque esperan obtener ganancias futuras.

La idea es que, una vez terminada la obra y con la propiedad en condiciones de escriturarse, su valor de mercado haya aumentado, lo que le permitiría al comprador obtener una ganancia al venderla. Sin embargo, esto también tiene riesgos.

En primer lugar, no hay garantía de que el valor de la propiedad aumente. Eso depende de factores como la situación económica o la demanda del mercado inmobiliario. La zona también influye.

Además, si la constructora no entrega la propiedad en tiempo y forma, el comprador podría enfrentar costos adicionales, como alquilar otra propiedad mientras espera la entrega de su unidad, lo que podría afectar la rentabilidad de la inversión.

En definitiva, firmar un boleto de compraventa con el pago total del inmueble puede ser una estrategia válida para obtener una ganancia en el futuro. Pero hay que evaluar con cuidado los riesgos y beneficios y tener en cuenta que no es adecuada para todos los compradores.

Como siempre, es importante contar con el asesoramiento de abogados y asesores inmobiliarios para tomar una decisión informada y segura.

Boleto de compraventa de inmueble en cuotas

Firmar un boleto de compraventa de un inmueble en cuotas es una opción común para muchos compradores, sobre todo cuando no tienen el capital suficiente para pagar el valor total de la propiedad al momento de la compra. Como cualquier operación inmobiliaria, tiene riesgos y beneficios que conviene conocer para tomar una decisión informada.

Beneficios para el comprador

• Permite adquirir una propiedad sin desembolsar la totalidad del valor al momento de la compra. Puede ser una buena opción para quienes no tienen suficiente capital.
• Las cuotas mensuales pueden resultar más manejables para el presupuesto del comprador que pagar una suma elevada de una sola vez.
• Los gastos para el comprador al hacerlo por boleto, y no por escritura con hipoteca, son mínimos.

Riesgos para el comprador

• Uno de los principales riesgos es que el comprador enfrente problemas financieros en el futuro. La pérdida del empleo o una crisis económica podrían afectar su capacidad de pagar las cuotas. En estos casos, podría perder la propiedad y el dinero invertido hasta ese momento.
• La cuota suele ser más alta que la de un préstamo hipotecario.
• Si el vendedor muere o es inhibido, como el dominio del inmueble sigue a su nombre, el comprador deberá exigir a los herederos que hagan la sucesión o que se levante la inhibición.

Beneficios para el vendedor

• Cuando no hay crédito hipotecario y al vendedor se le hace difícil vender su propiedad, venderla en cuotas puede ser una buena salida si no necesita cobrar todo junto.
• Además, obtiene un interés que va cobrando mes a mes.
• Lo ideal es que el comprador haga un anticipo, por ejemplo de un 50 %, y el resto en cuotas. Es muy arriesgado para el vendedor financiar el 100 % de la propiedad.

Riesgos para el vendedor

• Al vender por boleto, el inmueble no se hipoteca y, si el comprador no paga las cuotas, la ejecución y el desalojo son más complicados.
• Si el comprador muere, el vendedor deberá exigir a sus herederos que hagan la sucesión, o hacerla él a su costa, para poder reclamar el pago de las cuotas que faltan.

En mi opinión, vender en cuotas mediante boleto es muy arriesgado, sobre todo para el vendedor. Mi consejo es que, si vendés en cuotas, lo hagas mediante una escritura con hipoteca.

Qué es el boleto de compraventa de inmueble con compra en comisión

El boleto de compraventa de un inmueble con compra en comisión es un contrato en el que el comprador adquiere el derecho de comprar un inmueble en una fecha determinada, a un precio establecido de antemano, para un tercero que se determinará después, al momento de escriturar.

Muchas veces se hace una compra en comisión cuando compran varios socios y todavía no se decidió a nombre de cuál de ellos se pondrá la propiedad, o si se creará una persona jurídica especial para comprarla.

Boleto de compraventa de inmueble con posesión inmediata

Muchas veces el comprador necesita tener la posesión rápido. Y como escriturar puede tardar hasta 60 días, y a veces más según las circunstancias, las partes pueden acordar un boleto con posesión inmediata. Para eso, por lo general, se pide que el comprador le entregue al vendedor como mínimo un 70 % del valor del inmueble.

De esta manera, en menos de 15 días se puede firmar el boleto, el comprador toma posesión del inmueble y espera tranquilo la fecha de escrituración.

Pero todo tiene su riesgo. Si el comprador no paga el saldo de precio, el vendedor deberá ejecutar el boleto y hacer un desalojo, lo que puede llevar bastante tiempo. Al terminar todo, el vendedor se queda con el dinero que entregó el comprador hasta ese momento y con la propiedad, que sigue bajo su dominio.

También hay riesgo para el comprador. Si el vendedor no pone la documentación en orden o no se ocupa del tema, el comprador deberá hacer un juicio de escrituración para conseguir la escritura de la propiedad, lo que también puede demorar un tiempo importante.

En definitiva, para hacer una compraventa de inmueble con posesión inmediata hay que estar bien asesorado y saber que la documentación puede ponerse en orden para escriturar.

Cesión de boleto de compraventa de inmueble

La cesión de boleto de compraventa de un inmueble es un contrato mediante el cual el comprador original (cedente) transfiere a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones del boleto de compraventa que había firmado antes con el vendedor del inmueble.

En otras palabras, con la cesión de boleto, el comprador original transfiere su posición de comprador a otra persona, que será la encargada de completar la compra del inmueble.

El contrato de cesión suele incluir el precio acordado, el plazo de entrega, las condiciones de pago, las obligaciones y responsabilidades de cada parte y cualquier otra cláusula que las partes consideren necesaria.

Es importante destacar que la cesión de boleto no transfiere la propiedad del inmueble en sí, sino solamente los derechos y obligaciones que surgen del boleto. Para transferir la propiedad hay que completar la escrituración y la inscripción del inmueble a nombre del cesionario.

Es fundamental que el titular de dominio acepte la cesión. Si no lo hace, al momento de escriturar puede negarse a firmarle al nuevo comprador (cesionario), ya que el vendedor solo se obligó ante el comprador que después cedió el boleto.

¿El boleto de compraventa de inmueble tiene vencimiento?

Sí, el boleto de compraventa de un inmueble puede tener una fecha de vencimiento establecida en el contrato. En general, el vencimiento se fija en función del plazo acordado para la escrituración del inmueble.

El boleto de compraventa es un contrato preliminar que establece las condiciones de la compraventa, pero no transfiere la propiedad del inmueble al comprador. Para que el comprador adquiera la propiedad hay que completar la escrituración ante un escribano público y registrar la escritura en el registro de la propiedad correspondiente.

En la mayoría de los casos, el plazo de escrituración se establece en el boleto y suele estar entre los 30 y los 90 días desde la firma del contrato. Si la escrituración no se completa en el plazo establecido, el vendedor o el comprador pueden pedir la rescisión del contrato.

La fecha de vencimiento puede variar según las condiciones y negociaciones establecidas en el contrato. En todo caso, es recomendable que las partes acuerden un plazo razonable que permita cumplir con los requisitos legales para la escrituración y la transferencia de la propiedad.

¿Qué pasa si no se estableció vencimiento? ¿Qué dice el Código Civil y Comercial de la Nación?

El Código Civil y Comercial de la Nación establece que el boleto de compraventa es un contrato preliminar. Y en su artículo 994 estipula que el plazo de vigencia es de un año, o el menor que convengan las partes, quienes pueden renovarlo a su vencimiento.

Este supuesto vencimiento al año puede generar diversos conflictos. Si analizamos la situación, surge la pregunta de qué pasará con las sumas pagadas y la entrega del inmueble. En este caso, según el artículo 1081 del Código Civil y Comercial, se debe restituir la suma pagada al comprador, quien a su vez debe devolver el inmueble.

En las ventas inmobiliarias en Argentina es común el uso de boletos y cesiones de boletos. No permitir que se exijan las obligaciones contraídas después de un año de la firma del boleto puede generar una gran cantidad de conflictos. Es posible que muchos contratantes «arrepentidos» decidan rescindir el contrato y pedir la devolución del precio o de la cosa sin obligación de indemnizar, si la escritura no se firmó después de un año.

Como corredores inmobiliarios que debemos asesorar a quienes firman un boleto, ¿cuáles son nuestras opciones?

En primer lugar, podemos aconsejarles que pacten la escrituración antes de que se cumpla un año.

En segundo lugar, podemos incluir una cláusula que especifique que los contratantes entienden que la firma del boleto perfecciona la transferencia de dominio y renuncian a cualquier plazo de caducidad que pueda limitar la exigibilidad de las obligaciones acordadas.

Probablemente los jueces interpreten que el boleto de compraventa no es un contrato preliminar sujeto al plazo de caducidad de un año y tengan que hacer una interpretación más amplia del nuevo Código Civil y Comercial.

¿Qué sellados tributa un boleto de compraventa?

El valor del sellado de un boleto depende de la jurisdicción donde esté el inmueble.

Impuesto de sellos en la Provincia de Buenos Aires

Importante: las alícuotas del impuesto de sellos cambian con las leyes impositivas de cada año y de cada jurisdicción. Los porcentajes de esta sección son de referencia: antes de firmar, confirmá los vigentes con el escribano.

La ley impositiva 15.311 de 2023 establece que en la Provincia de Buenos Aires los boletos de compraventa pagan de impuesto de sellos el 1,2 % del valor del inmueble. Ese importe se descuenta del 2 % que se paga de impuesto de sellos al escriturar. Por lo tanto, si se sella un boleto en la Provincia de Buenos Aires, al escriturar solo hay que pagar el 0,8 %. Por supuesto, hay que presentarle el boleto al escribano interviniente, que deberá dejar constancia en la escritura de que ese pago se hizo en el boleto.

Impuesto de sellos en CABA en el boleto de compraventa de inmuebles

En este caso hay que hacer dos diferencias:

• Si se otorga la posesión del inmueble al firmar el boleto, se paga el 2,5 %.
• Si no se da la posesión, se paga el 0,8 %.

Alícuota del impuesto de sellos en otras provincias de Argentina

• Mendoza: 2,5 %
• Tucumán, Jujuy y San Juan: 2 %
• Catamarca y La Rioja: 1,8 %
• Neuquén: 1,4 %
• Salta: 1,2 %
• Córdoba, Corrientes, Chubut, Entre Ríos, Formosa, La Pampa, Misiones, Río Negro, San Luis, Santa Cruz, Santiago del Estero y Tierra del Fuego: 1 %
• Santa Fe: 0,5 %

Este impuesto es proporcional al valor de la operación y se puede deducir del impuesto que hay que pagar al momento de la escritura de transferencia.

Para tener en cuenta: el impuesto de sellos se paga en pesos. Si la operación es en dólares, para calcular el impuesto se toma la cotización oficial de venta del día anterior a la fecha de firma.

Pacto comisorio en un boleto de compraventa de inmuebles

El pacto comisorio es una cláusula que se puede incluir en un boleto de compraventa de inmuebles.

Permite que, si el comprador o el vendedor no cumplen con sus obligaciones, la parte cumplidora pueda resolver el contrato u obligar a la parte incumplidora a hacer la operación.

Hay dos variantes del pacto comisorio:

Pacto comisorio expreso

Es cuando las partes del contrato acuerdan expresamente qué se hará en caso de incumplimiento.

Pacto comisorio tácito

Es cuando, aunque el contrato no tenga una cláusula expresa de pacto comisorio, este está implícito por los artículos 1087 y 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Lo recomendable es siempre establecer un pacto comisorio expreso al hacer un boleto de compraventa y dejar especificadas cuáles serán las causas de incumplimiento.

Modelo de boleto de compraventa de inmueble para imprimir

Podés descargar un modelo de boleto de compraventa en PDF, para imprimir y completar a mano, o en Word, para completar en la computadora. Incluye las cláusulas de precio y forma de pago, plazo de escrituración, posesión, pacto comisorio expreso y asentimiento conyugal.

Descargar el modelo de boleto de compraventa (PDF)

Descargar en Word, para completar

Es un modelo orientativo: completalo con los datos de la operación y, antes de firmar, consultá con un escribano o un abogado para adaptarlo a tu caso.