La cesión de derechos posesorios: todo lo que necesitás saber

La cesión de derechos posesorios es un documento que permite transferir los derechos de posesión de un inmueble de una persona a otra.

En este artículo te contamos qué es, cómo se hace y qué ventajas y desventajas tiene, además de algunos términos clave relacionados.

¿Qué es la cesión de derechos posesorios?

La cesión de derechos posesorios es un documento que permite transferir la posesión de un inmueble de una persona a otra. Se usa especialmente cuando la propiedad no está inscripta en el Registro de la Propiedad a nombre de quien la posee.

En la práctica, se utiliza cuando alguien quiere vender una propiedad que no está inscripta a su nombre. En ese caso, el vendedor no tiene un título de propiedad, sino solamente la posesión del inmueble.

Hay que tener claro que la cesión de derechos posesorios no transfiere la propiedad del inmueble, sino solo la posesión. Es decir: quien la recibe (el cesionario) adquiere el derecho a poseer el inmueble, pero no se convierte en su propietario.

Qué significa tener solamente la posesión del inmueble

El Código Civil y Comercial de la Nación define la posesión en su artículo 1909: «Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no».

Por lo tanto, si alguien ejerce la posesión pero no es el titular registral, se dice que solamente tiene la posesión del inmueble.

¿Cómo se ejerce la posesión sobre un inmueble?

Ejercer la posesión implica tener el control efectivo y exclusivo del inmueble, actuando como si se fuera el propietario.

La posesión se ejerce mediante actos posesorios, que demuestran una relación de hecho entre la persona y el inmueble. Por ejemplo: hacer construcciones o mejoras, plantar árboles frutales, poner cercos perimetrales, cuidar el terreno y hacer tareas de mantenimiento regulares, entre otros.

Si se adquiere un inmueble mediante un contrato de compraventa o una cesión de derechos posesorios, y se paga el precio y se recibe el inmueble (tradición), se puede considerar que se está en posesión.

A partir de ese momento, es importante comportarse como dueño y hacer todos los actos que muestren de forma inequívoca el derecho sobre el inmueble.

¿Cómo se hace la cesión de derechos posesorios?

La cesión puede hacerse por instrumento privado o por escritura pública. En el primer caso, se necesita un documento con los datos de las partes, la descripción del inmueble y las condiciones de la cesión, firmado por ambas partes. Es aconsejable que las firmas estén certificadas por escribano público.

Si se hace por escritura pública, hay que ir a una escribanía. La diferencia con el instrumento privado es que, si la escritura se pierde, se puede pedir un segundo testimonio en la escribanía que la hizo, o en el archivo de protocolos si pasaron muchos años. En cambio, si la cesión se hizo por instrumento privado y se pierde, no hay forma de recuperarla.

En los dos casos, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para que el proceso se haga de forma correcta y se protejan los intereses de las partes.

Ventajas y desventajas de la cesión de derechos posesorios

Ventajas

• Permite hacer operaciones de forma más rápida y sencilla, especialmente cuando la propiedad no está inscripta a nombre del poseedor.
• Es una opción para quienes no tienen los recursos para inscribir la propiedad en el registro.
• Puede ser una forma de acceder a una propiedad a un precio más bajo, especialmente en zonas rurales o de difícil acceso.

Desventajas

• No garantiza la propiedad del inmueble: solo se transfiere la posesión, y el titular registral puede aparecer y reclamar el inmueble en el futuro.
• El cesionario no tiene los mismos derechos que un propietario, lo que puede limitar el uso del inmueble.
• Puede generar conflictos legales si no se hace de forma adecuada.

En resumen, la cesión de derechos posesorios puede servir para hacer una operación de forma más rápida y sencilla, pero no garantiza la propiedad del inmueble y puede traer conflictos si no se hace bien.

Términos clave

• Usucapión: el proceso por el cual una persona adquiere la propiedad de un inmueble por haberlo poseído de forma continuada durante un período determinado.
• Traspaso o transferencia de derechos posesorios: el proceso por el cual se transfieren los derechos de posesión de un inmueble de una persona a otra.
• Cesión de derechos posesorios a título oneroso: el contrato por el cual se cede la posesión de un inmueble a cambio de un pago.
• Tradición: la entrega voluntaria de una cosa con intención de transmitir su propiedad. Puede ser real (entrega material), simbólica (por ejemplo, la entrega de la llave de la casa) o instrumental (a través de un contrato).

Modelo de cesión de derechos posesorios

En general, este tipo de cesión se hace por instrumento privado con las firmas certificadas por escribano, aunque también se puede hacer por escritura pública. Podés descargar un modelo en PDF para imprimir o en Word para completar en la computadora:

Descargar el modelo de cesión de derechos posesorios (PDF)

Descargar en Word, para completar

Es un modelo orientativo: completalo con los datos de la operación y, antes de firmar, consultá con un escribano o un abogado para adaptarlo a tu caso.

Conclusión

La cesión de derechos posesorios permite transferir la posesión de un inmueble de una persona a otra, sobre todo cuando la propiedad no está inscripta a nombre de quien la posee.

No garantiza la propiedad del inmueble, sino solo su posesión. Por eso, antes de firmar, conviene conocer sus ventajas y riesgos y contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario.