¿Qué es la escritura traslativa de dominio?

La escritura traslativa de dominio es un documento legal que se usa para transferir la propiedad de un inmueble de un titular a otro. También se la conoce como «escritura de compraventa» o «escritura de transferencia».

Este documento es necesario para formalizar la venta de un inmueble y debe otorgarse ante un escribano público.

En la escritura se detallan las condiciones de la operación, el precio, la forma de pago y cualquier otra cláusula o condición que acuerden las partes.

Además, la escritura debe incluir los datos del comprador y del vendedor, la descripción del inmueble y su ubicación, el estado de las deudas y gravámenes que pudiera haber sobre la propiedad y cualquier otro detalle relevante.

Una vez firmada la escritura traslativa de dominio y cumplidos los requisitos legales, el comprador se convierte en propietario del inmueble y el escribano se encarga de inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

¿Cuáles son los requisitos para escriturar un inmueble?

Para escriturar un inmueble en Argentina hay que cumplir con ciertos requisitos y trámites que pueden variar según la jurisdicción y el tipo de operación (por ejemplo, si se trata de una compraventa, una donación, una hipoteca, etc.).

Requisitos más comunes

• Documentación del inmueble: el vendedor debe tener la documentación del inmueble, como la escritura original, el título de propiedad, el certificado de dominio e inhibición, las boletas de impuestos y servicios, entre otros.
• Identificación de las partes: el comprador y el vendedor deben acreditar su identidad con documentos válidos (DNI, pasaporte, etc.).
• Declaración de impuestos: hay que presentar una declaración jurada de impuestos ante ARCA (la ex AFIP) que acredite que no se adeudan impuestos por la operación.
• Firma del boleto de compraventa: en general se suele firmar un boleto de compraventa como paso previo a la escritura. Este documento debe estar firmado por ambas partes, pero no es obligatorio.
• Pago de aranceles y honorarios: hay que pagar los aranceles y honorarios del escribano, del Registro de la Propiedad Inmueble y de otros organismos que intervengan en la operación.
• Firma de la escritura: la firman ambas partes y el escribano, y después debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

Estos requisitos son generales y pueden variar según la jurisdicción y el tipo de operación. Por eso conviene asesorarse con un escribano, un abogado especializado en derecho inmobiliario o un corredor inmobiliario para conocer en detalle los requisitos y trámites de cada caso.

¿Qué hago si perdí la escritura de mi casa?

Si la escritura de una propiedad se extravía o se pierde, hay que gestionar una segunda copia, que también se conoce como «segundo testimonio».

¿Dónde tramitar el segundo testimonio de una escritura traslativa de dominio extraviada?

El trámite se hace en el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires o en el Archivo de Protocolos Notariales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según dónde esté registrado el escribano que hizo la escritura.

Estos archivos se encargan de conservar y custodiar los protocolos y libros de requerimientos de los escribanos. El segundo testimonio se puede obtener de tres maneras:

• Ante el mismo escribano que autorizó la escritura original, siempre que sea posible ubicarlo (los escribanos bonaerenses están obligados a conservar los protocolos de los últimos 5 años).
• Directamente en el Archivo de Actuaciones o de Protocolos Notariales correspondiente, por cualquier persona que tenga un interés legítimo en la expedición de la copia.
• Por vía judicial, cuando se requiera en un proceso relacionado con el inmueble cuya escritura se extravió, por ejemplo, en un juicio sucesorio.

¿Qué requisitos tienen que cumplir los particulares para pedir segundas o ulteriores copias en la Provincia de Buenos Aires?

Los particulares deben completar un formulario que está disponible en la página web del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y certificar la firma ante escribano. Al completar el formulario hay que incluir, entre otros datos:

• el grado de expedición de la copia que se pide,
• los datos personales del solicitante,
• el carácter y el interés legítimo por el cual se pide la copia,
• los datos de la escritura,
• el bien sobre el que se pide la copia,
• la causa del pedido,
• la autorización expresa para que otra persona haga el trámite y lo retire.

Además, hay que adjuntar un informe de dominio vigente en original que acredite la titularidad, y la persona autorizada debe presentar su DNI en original y copia para ingresar el trámite.

¿Cuáles son los requisitos para que un particular pida el segundo testimonio en la Ciudad de Buenos Aires?

En primer lugar, hay que dirigir una nota al director del Archivo de Protocolos Notariales, en Adolfo Alsina 2280, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En la nota se deben incluir los datos exactos de la escritura de la que se pide la copia: la fecha, el escribano autorizante, el número de registro notarial, el folio o el número de escritura.

También hay que invocar el interés legítimo por el cual se pide la copia, por ejemplo, si sos heredero, propietario, presidente, administrador de consorcio, mandante, etc. Además, se debe especificar el tipo de acto, como compraventa o contrato social, entre otros.

En algunos casos se puede exigir que se expliquen los motivos del pedido, por ejemplo, si la copia la pide el vendedor o si se trata de escrituras antecedentes. También se puede autorizar a otra persona para hacer el trámite y retirar la documentación, siempre que se presente con su documento de identidad.

Toda presentación debe estar firmada por el interesado, con la firma certificada por escribano.

¿Quién paga los gastos de escritura en una compraventa?

En Argentina, los gastos de escritura en una compraventa en general se reparten entre el comprador y el vendedor.

Gastos del comprador en una escritura traslativa de dominio

De acuerdo con la ley y los usos y costumbres, el comprador paga:

• Los honorarios del escribano, que se encarga de redactar la escritura de compraventa y de inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• La inscripción y los trámites relacionados.
• Otros trámites referidos a la compra, como la minuta, el sello matriz, etc.

Gastos del vendedor en una escritura traslativa de dominio

El vendedor paga:

• El ITI (impuesto a la transferencia de inmuebles) ya no se paga: se derogó en julio de 2024 (Ley 27.743).
• El impuesto a las ganancias, si la propiedad fue adquirida a partir de 2018. Se calcula sobre la ganancia obtenida entre la compra y la venta, y lo paga el vendedor.
• Si hay una sucesión y la venta se hace por tracto abreviado, los honorarios del escribano por ese tracto.
• Otros trámites, como el estudio de títulos, los certificados de dominio e inhibición, el diligenciamiento, etc.
• Las deudas y cargas que pesan sobre el inmueble, como impuestos, expensas y deudas hipotecarias.

Gastos comunes a ambas partes

Vendedor y comprador pagan en partes iguales el impuesto de sellos y los aportes del escribano interviniente.

Estas son las normas generales, pero los gastos de escritura y la forma de repartirlos se pueden negociar entre las partes antes de firmar la escritura traslativa de dominio.

¿Quién pone el escribano en una venta de inmueble?

Por lo general, es el comprador quien elige al escribano, porque es el más interesado en que se verifique que la documentación esté en orden. De hecho, es quien paga sus honorarios.

En algunos casos también puede elegirse de común acuerdo entre las partes. Es importante que el escribano sea imparcial y actúe en beneficio de ambas partes.

¿Quién se queda con la escritura traslativa de dominio original?

En una operación inmobiliaria en Argentina, la escritura original queda en poder del comprador una vez que se completaron todos los trámites y el inmueble quedó a su nombre.

El escribano que intervino en la operación es el encargado de emitir la escritura original, que debe estar firmada por ambas partes (comprador y vendedor) y por el propio escribano. Una vez firmada e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, el comprador recibe la escritura original.

Es importante que el comprador la guarde en un lugar seguro, ya que es el documento que acredita su propiedad sobre el inmueble y va a ser necesaria para cualquier trámite posterior.

El vendedor, por su parte, puede pedir una copia de la escritura para sus registros y para demostrar que cumplió con sus obligaciones en la compraventa.

¿Qué es el plano de mensura para escriturar?

El plano de mensura mide y describe la superficie de un terreno o inmueble.

Una vez hecho, se obtiene la cédula catastral.

Es necesario para escriturar la propiedad.

Lo elabora un agrimensor matriculado y debe estar actualizado y ser preciso.

Lo pide el escribano al momento de hacer la escritura de compraventa.

Con la cédula catastral se obtiene la valuación fiscal, que sirve para determinar ciertos impuestos.

¿Cuál es la partida en una escritura traslativa de dominio?

La partida es un número que identifica cada parcela. Figura en la escritura y en el impuesto inmobiliario, y es única para cada propiedad.

¿Dónde encuentro el número de partida en una escritura?

Podés encontrar el número de partida en la escritura, en el apartado llamado nomenclatura catastral. Por lo general es un número de varios dígitos y su formato varía según la provincia.

Por ejemplo, en la Provincia de Buenos Aires tiene este formato: 000-00000-0. Los tres primeros dígitos indican el partido al que pertenece el inmueble. Los números del medio identifican la parcela y son únicos. Y el último es el llamado dígito verificador.

También figura en el impuesto inmobiliario.