Cuando una inmobiliaria toma una reserva ad referendum, se refiere a que un potencial comprador ha entregado una suma de dinero a la inmobiliaria para asegurarse la exclusividad en la negociación de una propiedad.
En este caso, la reserva es una garantía que la inmobiliaria toma para evitar que otro comprador interesado se interponga en la negociación y agilizar la operación. Además, el comprador demuestra que realmente está interesado y no que sólo habla por hablar. Al tomar una reserva, la inmobiliaria se compromete a no mostrar la propiedad a otros compradores interesados mientras dure el plazo de la reserva.
La reserva tomada por la inmobiliaria también puede implicar la firma de un documento que establece las condiciones y plazos acordados, así como los montos y formas de pago. En general, el plazo de la reserva suele ser de unos días o semanas, dependiendo de lo acordado entre las partes.
Es importante tener en cuenta que, al igual que en cualquier otra transacción inmobiliaria, la reserva no implica la firma del contrato de compraventa y puede estar sujeta a ciertas condiciones y plazos específicos. Además, la reserva puede no ser reembolsable en algunos casos, por lo que es recomendable leer y comprender bien las condiciones del acuerdo antes de tomar una reserva con una inmobiliaria.
¿Cuándo el comprador pierde el dinero que dejó para realizar la reserva ad referendum?
Por lo general la reserva no es reembolsable cuando es conformada por el propietario vendedor. En ese caso, si el comprador se arrepiente y toda la documentación está en órden, perderá el dinero que dejó como reserva.
¿Cuándo corresponde la devolución de reservas inmobiliarias?
Corresponde que la inmobiliaria devuelva el dinero dejado en reserva cuando:
- Una vez transcurrido el plazo estipulado en la reserva, la oferta propuesta por el oferente comprador no haya sido aceptada por el vendedor.
- Cuando exista algún impedimento legal, como por ejemplo problemas en la documentación, que no permitan la concreción de la compraventa.
- Cuando la operación se realice mediante un crédito hipotecario y la entidad o banco prestamista rechace la propiedad porque no cumple con los requisitos necesarios.
¿Que es una reserva ad referendum?
La expresión «ad referendum» se refiere a algo que está sujeto a una condición, aprobación o confirmación posterior. En otras palabras, una decisión tomada «ad referendum» es provisional o condicional, y está sujeta a la aprobación o confirmación posterior por parte de otra persona o entidad.
Por lo general la inmobiliaria toma una reserva ad referendum del vendedor. Esto quiere decir, que la misma está condicionada a la aprobación por parte del vendedor. Dicha aprobación, debe ser formal, es decir, firmada por el vendedor y aceptada en todas sus partes.
También puede ser ad referendum de una condición establecida por el comprador. Por ejemplo, es muy común que el comprador al comprar mediante crédito hipotecario, tome una reserva ad referendum de la aprobación del crédito hipoteacario por parte del Banco o entidad prestataria. En estos casos el comprador ya tiene u crédito pre otorgado y sólo queda constatar que la documetación y la propiedad cumplan con los requisitos solicitados por el Banco o entidad.
Si el Banco o entidad rechazan por algún motivo el crédito debido a algún problema con la propiedad, la inmobiliaria interviniente deberá regresar el dinero dejado en reserva por el oferente comprador.
El comprador, al realizar una reserva condicionada a un crédito hipotecario, debe tener mucho cuidado y hacer incapié al corredor interviniente, que debe exisitir la cláusula Ad-referendum de aprobación del dicho crédito. Ya que en caso de no exisitir y el Banco no aprueble el crédito, no podrá reclamar la devolución del dinero dejado en reserva.
Ejemplo de Contrato de Reserva de compra ad referendum
A continuación puedes descargar un ejemplo de contrato de reserva u oferta de compra
Aviso importante: Si no te llega el mail con el link de descarga fijate en el spam. Si no está ahí, prueba usar otro mail. Ultimamente Hotmail está rechazando nuestros envios.
¿Cuál es la diferencia entre seña y reserva ad referendum?
En el ámbito inmobiliario, la seña y la reserva son dos términos diferentes que a menudo se utilizan de manera intercambiable, pero tienen significados distintos:
Es muy común que el cliente interesado en una propiedad, al querer hacer una oferta le diga al agente inmobiliario: ¿Cuánto te dejo de seña?
La pregunta correctar sería: ¿Cuánto dinero te dejo para reservar la propiedad?
Cómo dije antes al hablar de la reserva, con ésta, el interesado lo que realiza es una oferta sobre la propiedad y obtiene un plazo de tiempo para que se negocie dicha oferta. Y durante ese lapso, la inmobiliaria no deberá ofrecer la propiedad a ninguna otra persona.
En cambio, si hablamos de seña, significa que ya existe una aprobación por parte del vendedor. Y el dinero dejado en seña es a cuenta de precio del total.
Por lo tanto, una reserva se puede convertir en seña, una vez que es conformada por el vendedor. Si dice que es conformada por el vendedor cuando éste firma la reserva y la acepta en todos sus términos.
Mientras que la reserva solo surge del uso y costumbre inmobiliario. La seña está contemplada en el Código Civil y Comercial de la nación en su artículo 1059.
Se puede decir que la reserva nació como un instrumento para que el corredor inmobiliario pueda realizar una negociación entre las partes y al estar firmada por ambas partes, toma la figura legal de seña.
Es por esto que cuando no interviene una inmobiliaria no es común que entre las partes realicen una reserva. En ese caso, se suelen poner de acuerdo verbalmente y luego, si quieren plasmar ese acuerdo por escrito, ya lo hacen con forma de seña.
Seña: artículo 1059 codigo civil y comercial
El artículo 1059 del Código Civil y Comercial de la Nación dice: «Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.»
Cuando hablamos de seña debemos saber que existen dos tipos: La seña penitencial y la seña confirmatoria.
Cuando las partes no acuerdan nada, queda establecida como seña confirmatoria. Este es uno de los cambios que surgió con la reforma de Código Civil y Comercial del año 2016. Antes la seña siempre era penitencial, salvo que se acordara lo contrario.
Seña Confirmatoria
La «seña confirmatoria» es un adelanto del precio, que se utiliza como garantía del cumplimiento de un contrato de compraventa. En este caso, el comprador y el vendedor acuerdan que la entrega de la seña confirma y perfecciona el contrato de compraventa, y renuncian a la posibilidad de arrepentirse del acuerdo. Por lo tanto, la seña confirmatoria no abre ningún derecho de arrepentimiento, sino que es un compromiso firme de comprar o vender la propiedad en cuestión.
Seña Penitencial
La «seña penitencial» otorga a las partes el derecho de arrepentirse del contrato de compraventa y dejarlo sin efecto, lo que significa que la parte que ha entregado la seña puede decidir no cumplir el contrato. No es necesario que el arrepentimiento sea expresado de forma formal, sino que puede ser implícito.
Por otro lado, si la parte que ha recibido la seña decide arrepentirse del contrato, debe manifestar su arrepentimiento de manera explícita y devolver la seña doblada a la otra parte. Si la parte interesada en mantener el contrato se niega a recibir la seña doblada, la parte que se arrepiente del contrato debe consignarla judicialmente. La jurisprudencia ha establecido que simplemente ofrecer la devolución o manifestar que la seña doblada está a disposición del comprador no es suficiente, ya que la única forma de ponerla realmente a su disposición es consignándola. En resumen, la «seña penitencial» es una herramienta que permite a las partes arrepentirse del contrato sin tener que dar explicaciones, pero implica ciertas obligaciones y procedimientos específicos para su devolución.
¿La seña se devuelve?
Luego de todo lo dicho queda claro que la seña no se devuelve. No es como la reserva que se devuelve si por ejemplo el vendedor no acepta la oferta. Cuando hay seña, la oferta ya está aceptada. Y en ese caso, sólo existen penalidades para las partes por incumplimiento, pero no hay forma de arrepentirse de realizar la operación y no perder nada.
Conclusión: ¿Seña Penitencial o Confirmatoria?
Ya seas comprador o vendedor, presta mucha antención cuando firmes una reserva, ya que ésta se convierte en seña cuando es firmada por ambas partes. Por lo tanto, al leer, verifica si en algún momento se hablá de la seña penitencial o hay una clausula resolutaria que permita arrepentirse. Si no lo hiciese, no tendrás opción de arrepentirte y deberás cumplir con lo firmado o pagar los daños y perjuicios ocasionados si no hay forma de que puedas cumplir. Lo aconsejable es que la seña siempre sea penitencial, porque puede pasar que el arrepentimiento se de por una tema de fuerza mayor y no simplemente porque no se quiere cumplir.
Mi consejo es que el dinero de la seña sea un 10% del valor del precio total. Y que sea penitencial. De esta forma, dificilmente alguien quiera perder esa cantidad de dinero. Pero si por fuerza mayor debe hacerlo, al menos no tendrá que afrontar un juicio. Simplemente pierde lo entregado, si es el comprador, o devuelve el doble si es el vendedor.
Imagina esta situación: Como comprador, firmas una seña, y antes de firmar la escritura traslativa de dominio, tienes un problema grave y debes utilizar el dinero para otra cosa que es de suma importancia. Si la seña es confirmatoria, estarías entre la espada y la pared. Si no concretas la operación, el vendedor te exigirá que lo hagas y te puede hacer juicio. En cambio, si la seña es penitencial, aunque perderás una suma importante, puedes disponer del resto del dinero para resolver tu problema.
En mi opinión el cambio realizado en el Nuevo Código Civil y Comercial en este aspecto, no es feliz. Antes siempre era penitencial, salvo acuerdo en contrario. Pero bueno, ya está hecho, así que a prestar atención.
Recibo de seña inmueble modelo
A continuación puedes descargar un ejemplo de Seña de compraventa de inmueble
Aviso importante: Si no te llega el mail con el link de descarga fijate en el spam. Si no está ahí, prueba usar otro mail. Ultimamente Hotmail está rechazando nuestros envios.
Mi nombre es Ariel Castilla y hace más de 15 años me dedico a ayudar a las personas a lograr sus sueños.
Mi inmobiliaria está ubicada en Béccar, partido de San Isidro. Y mi área de influencia es principalmente en el partido de San Isidro, San Fernando, Tigre y Vicente López.
Mi misión es que los que nos eligen logren vender o comprar su casa sin estrés y que recuerden todo el proceso inmobiliario con la felicidad de haber logrado su objetivo.
Si Necesitas ayuda no dudes en mandarme un whatsapp al 1160353409.
Hola. Firme una reserva ad referéndum antes de la nueva ley de alquileres y ahora en la inmobiliaria me dicen que tengo que pagar cada 6 meses cuando en la cláusula decía cada un año. ?cuáles son los pasos a seguir cuando la inmobiliaria está incumpliendo?
Hola Silvina. Por lo que entiendo firmaste la reserva antes de que se promulgue la nueva ley. Pero la reserva significa sólo eso. Vos dejas un dinero justamente para que la casa no se muestre más y vos sos la que tiene prioridad para alquilar. Pero luego de eso viene un proceso de averiguación de garantía y varias cosas más. En el medio se promulgó la nueva ley, y el propietario no puede firmar un contrato bajo la ley anterior, ya que la misma queda derogada. La nueva ley es con aumento semestral pero con un nuevo índice, llamado índice de casa propia. Más allá que los aumento son semestrales, el ajuste está por debajo de la inflación, así que va a ser más conveniente para vos.
Saludos