Reserva ad referendum

Cuando una inmobiliaria toma una reserva ad referendum, quiere decir que un potencial comprador le entregó una suma de dinero para asegurarse la exclusividad en la negociación de una propiedad.

La reserva es una garantía que toma la inmobiliaria para evitar que otro comprador interesado se interponga en la negociación y para agilizar la operación. Además, el comprador demuestra que realmente está interesado y no que solo habla por hablar. Al tomar una reserva, la inmobiliaria se compromete a no mostrar la propiedad a otros interesados mientras dure el plazo de la reserva.

La reserva también puede implicar la firma de un documento que establece las condiciones y plazos acordados, así como los montos y formas de pago. En general, el plazo de la reserva es de unos días o semanas, según lo que acuerden las partes.

Como en cualquier otra operación inmobiliaria, la reserva no implica la firma del contrato de compraventa y puede estar sujeta a ciertas condiciones y plazos. Además, en algunos casos la reserva puede no ser reembolsable, así que conviene leer y entender bien las condiciones del acuerdo antes de dejar una reserva en una inmobiliaria.

¿Cuándo pierde el comprador el dinero que dejó en la reserva ad referendum?

Por lo general, la reserva no es reembolsable cuando la conformó el propietario vendedor. En ese caso, si el comprador se arrepiente y toda la documentación está en orden, pierde el dinero que dejó como reserva.

¿Cuándo corresponde la devolución de reservas inmobiliarias?

La inmobiliaria tiene que devolver el dinero dejado en reserva cuando:

• Pasó el plazo estipulado en la reserva y el vendedor no aceptó la oferta del comprador.
• Existe algún impedimento legal, por ejemplo problemas en la documentación, que no permite concretar la compraventa.
• La operación se hace con un crédito hipotecario y el banco o entidad que presta rechaza la propiedad porque no cumple con los requisitos necesarios.

¿Qué es una reserva ad referendum?

La expresión «ad referendum» se refiere a algo que está sujeto a una condición, aprobación o confirmación posterior. Es decir, una decisión tomada «ad referendum» es provisional o condicional, y depende de que otra persona o entidad la apruebe o confirme más adelante.

Por lo general, la inmobiliaria toma una reserva ad referendum del vendedor. Esto quiere decir que la reserva está condicionada a la aprobación del vendedor. Esa aprobación tiene que ser formal: firmada por el vendedor y aceptada en todas sus partes.

También puede ser ad referendum de una condición establecida por el comprador. Por ejemplo, es muy común que quien compra con crédito hipotecario deje una reserva ad referendum de la aprobación del crédito por parte del banco o entidad. En estos casos el comprador ya tiene un crédito preotorgado y solo falta constatar que la documentación y la propiedad cumplan con los requisitos del banco o entidad.

Si el banco o entidad rechaza el crédito por algún problema con la propiedad, la inmobiliaria interviniente tiene que devolver el dinero que el comprador dejó en reserva.

Si vas a hacer una reserva condicionada a un crédito hipotecario, tené mucho cuidado y remarcale al corredor interviniente que tiene que existir la cláusula ad referendum de aprobación del crédito. Si no existe y el banco no aprueba el crédito, no vas a poder reclamar la devolución del dinero que dejaste en reserva.

¿Cuál es la diferencia entre seña y reserva ad referendum?

En el ámbito inmobiliario, la seña y la reserva son dos términos diferentes que a menudo se usan como si fueran lo mismo, pero tienen significados distintos.

Es muy común que el interesado en una propiedad, al querer hacer una oferta, le pregunte al agente inmobiliario: ¿Cuánto te dejo de seña?

La pregunta correcta sería: ¿Cuánto dinero te dejo para reservar la propiedad?

Como dije antes, con la reserva el interesado hace una oferta sobre la propiedad y obtiene un plazo para que se negocie esa oferta. Durante ese lapso, la inmobiliaria no puede ofrecer la propiedad a ninguna otra persona.

En cambio, si hablamos de seña, significa que ya existe una aprobación del vendedor, y el dinero dejado en seña es a cuenta del precio total.

Por lo tanto, una reserva se puede convertir en seña una vez que el vendedor la conforma. Se dice que la conforma cuando la firma y la acepta en todos sus términos.

La reserva surge solo del uso y la costumbre inmobiliaria, mientras que la seña está contemplada en el Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 1059.

Se puede decir que la reserva nació como un instrumento para que el corredor inmobiliario pueda llevar adelante la negociación entre las partes, y que al estar firmada por ambas partes toma la figura legal de seña.

Por eso, cuando no interviene una inmobiliaria, no es común que las partes hagan una reserva. En ese caso suelen ponerse de acuerdo verbalmente y, si quieren dejar ese acuerdo por escrito, lo hacen directamente en forma de seña.

Seña: artículo 1059 del Código Civil y Comercial

El artículo 1059 del Código Civil y Comercial de la Nación dice: «Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.»

Cuando hablamos de seña, tenemos que saber que existen dos tipos: la seña penitencial y la seña confirmatoria.

Cuando las partes no acuerdan nada, queda establecida como seña confirmatoria. Este es uno de los cambios que trajo el Código Civil y Comercial, vigente desde agosto de 2015. Antes, la seña siempre era penitencial, salvo que se acordara lo contrario.

Seña confirmatoria

La seña confirmatoria es un adelanto del precio que se usa como garantía del cumplimiento de un contrato de compraventa. En este caso, el comprador y el vendedor acuerdan que la entrega de la seña confirma y perfecciona el contrato de compraventa, y renuncian a la posibilidad de arrepentirse del acuerdo. Por lo tanto, la seña confirmatoria no abre ningún derecho de arrepentimiento: es un compromiso firme de comprar o vender la propiedad.

Seña penitencial

La seña penitencial les da a las partes el derecho de arrepentirse del contrato de compraventa y dejarlo sin efecto, lo que significa que la parte que entregó la seña puede decidir no cumplir el contrato. No hace falta que el arrepentimiento se exprese de forma formal: puede ser implícito.

Por otro lado, si la parte que recibió la seña decide arrepentirse, tiene que manifestarlo de manera explícita y devolver la seña doblada a la otra parte. Si la parte interesada en mantener el contrato se niega a recibir la seña doblada, quien se arrepiente tiene que consignarla judicialmente. La jurisprudencia estableció que no alcanza con ofrecer la devolución o decir que la seña doblada está a disposición del comprador: la única forma de ponerla realmente a su disposición es consignándola. En resumen, la seña penitencial permite a las partes arrepentirse del contrato sin dar explicaciones, pero implica ciertas obligaciones y procedimientos para su devolución.

¿La seña se devuelve?

Después de todo lo dicho, queda claro que la seña no se devuelve. No es como la reserva, que se devuelve si, por ejemplo, el vendedor no acepta la oferta. Cuando hay seña, la oferta ya está aceptada. En ese caso solo existen penalidades para las partes por incumplimiento, pero no hay forma de arrepentirse de la operación sin perder nada.

Conclusión: ¿seña penitencial o confirmatoria?

Seas comprador o vendedor, prestá mucha atención cuando firmes una reserva, porque se convierte en seña cuando la firman ambas partes. Al leerla, fijate si en algún momento se habla de seña penitencial o si hay una cláusula resolutoria que permita arrepentirse. Si no la hay, no vas a tener opción de arrepentirte y vas a tener que cumplir con lo firmado o pagar los daños y perjuicios si no hay forma de que puedas cumplir. Lo aconsejable es que la seña siempre sea penitencial, porque puede pasar que el arrepentimiento se dé por un tema de fuerza mayor y no simplemente porque no se quiere cumplir.

Mi consejo es que la seña sea de un 10 % del precio total y que sea penitencial. De esta forma, difícilmente alguien quiera perder esa cantidad de dinero. Pero si por fuerza mayor tiene que hacerlo, al menos no va a tener que afrontar un juicio: simplemente pierde lo entregado, si es el comprador, o devuelve el doble, si es el vendedor.

Imaginá esta situación: como comprador, firmás una seña y, antes de firmar la escritura traslativa de dominio, tenés un problema grave y necesitás usar el dinero para otra cosa de suma importancia. Si la seña es confirmatoria, estás entre la espada y la pared: si no concretás la operación, el vendedor te va a exigir que lo hagas y te puede hacer juicio. En cambio, si la seña es penitencial, aunque pierdas una suma importante, podés disponer del resto del dinero para resolver tu problema.

En mi opinión, el cambio que hizo el nuevo Código Civil y Comercial en este aspecto no es feliz. Antes la seña siempre era penitencial, salvo acuerdo en contrario. Pero ya está hecho, así que hay que prestar atención.

Modelos de reserva ad referendum y de seña

Podés descargar dos modelos, en PDF para imprimir o en Word para completar en la computadora:

• Reserva de compra ad referendum (PDF · Word): el comprador deja una suma como reserva y la oferta queda sujeta a que el vendedor la acepte.
• Seña de compra (PDF · Word): recibo de seña penitencial, con una cláusula para operaciones sujetas a la aprobación de un crédito hipotecario.

Es un modelo orientativo: completalo con los datos de la operación y, antes de firmar, consultá con un escribano o un abogado para adaptarlo a tu caso.