¿Se puede vender una propiedad que está en sucesión?

La venta de una propiedad en sucesión genera muchas dudas. Una pregunta frecuente es: «¿con la declaratoria de herederos se puede vender?». En este artículo respondo esa y otras preguntas relacionadas con la principal: ¿se puede vender una propiedad que está en sucesión?

Proceso de sucesión y venta de la propiedad

Para disponer legalmente de los bienes de la herencia, hay que hacer la sucesión. Para poner la propiedad a la venta, primero hay que llegar a la instancia de la declaratoria de herederos, en la que el juez establece quiénes son los herederos. Pero el juicio sucesorio no termina ahí: el juez tiene que ordenar la inscripción de la propiedad, y de esa manera se puede escriturar por el sistema de tracto abreviado.

Venta sin hacer la sucesión: ¿es posible?

Otra pregunta frecuente es: «¿se puede vender una propiedad sin sucesión?». La respuesta es no: nadie puede transmitir un derecho que no tiene.

Venta de partes indivisas de un inmueble en sucesión

Las partes indivisas se refieren a un bien que pertenece a más de una persona, en el que cada una tiene una cuota o porción ideal, pero no una parte física específica. El bien no está dividido físicamente entre los propietarios: cada uno tiene derecho a una parte proporcional.

En una sucesión, cuando hay más de un heredero, los bienes de la herencia quedan en estado de indivisión hasta que se hace la partición y se reparten. Durante ese período, los herederos son copropietarios en partes indivisas.

Es muy común que uno de los herederos les compre sus partes a los demás y se quede con el 100% del inmueble. Esto se suele hacer mediante una cesión de derechos hereditarios, que se firma por escritura pública y se agrega al juicio sucesorio.

Desacuerdos entre herederos durante la venta

En las sucesiones pueden surgir inconvenientes de todo tipo, pero siempre tienen solución. Una pregunta común es: «¿qué pasa cuando un heredero no quiere vender?». Los problemas más comunes surgen por desacuerdos sobre el precio, la forma de pago, las contraofertas, los gastos y demás cuestiones de la compraventa.

Lo ideal, para no gastar plata ni perder tiempo, es que se sienten y se pongan de acuerdo. Pero en casos extremos, el heredero que quiere vender puede obligar al otro mediante un juicio.

Un caso propio: el heredero que no quería vender

Tuve un caso de una madre y una hija a las que les habían dejado una casa por testamento. La madre no quería vender y ponía trabas, así que la hija inició un juicio. El juez pidió tres tasaciones de inmobiliarias diferentes para definir el precio de venta. Una vez acordado el precio de publicación, se fijaron días y horarios para mostrar la casa. La madre, que vivía en la propiedad, finalmente tuvo que acceder.

Cuando apareció un interesado e hizo una oferta, tuvieron que ponerse de acuerdo en el precio. Como no lo lograban, porque la madre quería más, la hija decidió resignar una parte de lo que le correspondía para terminar con el tema.

La realidad es que perdieron las dos: perdieron tiempo y plata en abogados. Como dice el dicho: «A río revuelto, ganancia de pescadores».

En definitiva, cuando una de las partes no quiere vender, las demás pueden pedir la venta forzosa en la sucesión. Este tema no se resuelve por mayoría: alcanza con que un heredero quiera vender para obligar a los demás a vender o a comprarle su parte.

Boleto de compraventa en una sucesión: ¿es viable?

Si falleció el titular de dominio, el inmueble no se puede vender sin pasar por la sucesión. No es viable firmar un boleto de compraventa en una sucesión sin haber hecho antes el trámite sucesorio.

Trámite sucesorio: ¿es obligatorio?

Sí: es obligatorio hacer la sucesión para disponer legalmente de los bienes de la herencia. Entonces, ¿se puede vender una propiedad que está en sucesión? Sí, pero hay que hacer antes el trámite sucesorio. Es un proceso que puede ser complejo, y conviene contar con asesoramiento para evitar errores y problemas legales.

En resumen

Se puede vender una propiedad que está en sucesión, pero antes hay que hacer el trámite sucesorio, llegar a la declaratoria de herederos y obtener la orden de inscripción del inmueble que se quiere vender. No se puede vender sin hacer la sucesión, y no es viable firmar boleto antes de haber hecho el trámite. Espero que este artículo te haya aclarado algunas dudas.