¿Se puede vender una propiedad que está en sucesión?

La venta de una propiedad en sucesión es un tema que genera muchas dudas y consultas. Una pregunta frecuente es: “¿con la declaratoria de herederos se puede vender?”. En este artículo, abordaré esta y otras preguntas relacionadas con la pregunta principal: “¿Se puede vender una propiedad que está en sucesión?”.

Proceso de sucesión y venta de la propiedad

Para poder disponer legalmente de los bienes que forman parte de la herencia, es necesario realizar la sucesión. Para poder poner la propiedad a la venta, primeramente se debe llegar a la instancia de la declaratoria de herederos. En ella, el juez, establece quienes son los herederos. Pero el jucio sucesorio no termina ahí: el juez deberá ordenar la inscripción de dicha propiedad, y de esa manera se podrá escriturar por el sistema de tracto abreviado.

Venta sin realizar la sucesión: ¿es posible?

Otra pregunta frecuente es: “¿se puede vender una propiedad sin sucesión?”. La respuesta es que no se puede vender una propiedad sin realizar la sucesión ya que nadie puede transmitir un derecho que no tiene.

Venta de partes indivisas y partes de un inmueble en sucesión

Las partes indivisas se refieren a la propiedad de un bien que pertenece a más de una persona, en la que cada una de ellas posee una cuota o porción ideal del bien, pero no una parte física específica del mismo. Esto significa que el bien no está dividido físicamente entre los propietarios, sino que cada uno de ellos tiene derecho a una parte proporcional del mismo.

En el caso de una sucesión, cuando hay más de un heredero, los bienes de la herencia se encuentran en un estado de indivisión hasta que se realiza la partición y se reparten entre los herederos. Durante este período, los herederos son copropietarios de los bienes en partes indivisas, es decir, cada uno tiene derecho a una porción ideal del bien, pero no a una parte física específica del mismo.

Es muy común el caso de que uno de los herederos compra las partes indivisas de los demás, y de esa forma quedarse con el 100% del inmueble. Esto se suele hacer mediante una cesión de derechos hereditarios, que se realiza por escritura pública y se adjunta al juicio sucesorio.

Desacuerdos entre herederos durante el proceso de venta

En materia de sucesiones pueden surgir inconvenientes de todo tipo, pero siempre tienen solución. Una pregunta común es: “¿qué pasa cuando un heredero no quiere vender?”. Los problemas más comunes surgen a partir de desacuerdos entre los herederos respecto del precio de la propiedad, la forma de pago, las contraofertas, los gastos y demás cuestiones involucradas en la gestión de la compraventa.

Lo ideal, para no entrar en gastos y pérdida de tiempo, es que se sienten y se pongan de acuerdo. Pero en casos extremos, el heredero que quiere vender puede obligar al otro, mediante un juicio.

Caso propio de un heredero que no quería vender

Tuve un caso de una madre e hija a las que se les había testado una casa. La madre no quería vender y ponía trabas. La hija inició un juicio. El juez solicitó tres tasaciones de inmobiliarias diferentes para ponerse de acuerdo con el precio de venta. Una vez acordado el precio de publicación, se establecieron días y horarios para poder mostrar la casa.  La madre, que era la que vivía en la propiedad, finalmente tuvo que acceder.

Cuando apareció el interesado que realizó una oferta, debieron ponerse de acuerdo en el precio. Como no lo lograban, ya que la madre quería más, la hija decidió resignar una porción de lo que le correspondía, para terminar con el tema.

La realidad es que ambas perdieron. Ya que se perdió tiempo y dinero en abogados. Y como dice el dicho, «A río revuelto, ganancia de pescadores».

En definitiva, cuando una de las partes no quiere vender, los demás pueden solicitar la venta forzosa en sucesión. Basta con un solo heredero que quiera vender para que se obligue a los demás a vender o comprar la parte de ese heredero. Es decir, este tema no se resuelve por mayoría. El heredero que quiere vender, puede obligar a los demás.

Boleto de compraventa en sucesión: ¿es viable?

Frente al fallecimiento del titular de dominio, el inmueble nunca puede ser vendido sin pasar por el trámite de sucesión. No es viable la firma del boleto de compraventa en sucesión sin haber realizado previamente el trámite sucesorio.

Trámite sucesorio: ¿es obligatorio?

En resumen, sí es obligatorio hacer sucesión para poder disponer legalmente de los bienes que forman parte de la herencia. Entonces, ¿se puede vender una propiedad que está en sucesión? Sí, pero es necesario realizar previamente el trámite sucesorio. La venta de una propiedad en sucesión puede ser un proceso complejo y es importante contar con el asesoramiento adecuado para evitar errores y problemas legales.

Resumiendo si se puede vender una propiedad que está en sucesión

En resumen, sí se puede vender una propiedad que está en sucesión, pero es necesario realizar previamente el trámite sucesorio con instancia de Declaratoria de Herederos y posterior orden de inscripción del inmueble que se desea vender. No se puede vender una propiedad sin realizar la sucesión y no es viable la firma del boleto de compraventa en sucesión sin haber realizado previamente el trámite.  Espero que este artículo haya sido útil y haya aclarado algunas dudas sobre el tema.